+7 (495) 332-37-90Москва и область +7 (812) 449-45-96 Доб. 640Санкт-Петербург и область

Ипотека с рук хозяев

Ипотека с рук хозяев

После стремительного роста на ипотечном рынке возник целый пласт недвижимости, полученной заемщиками с привлечением банковского капитала. Порядок продажи квартиры через ипотеку ненамного сложнее, отличаясь лишь проверкой объекта сотрудниками банка, ведь он на ближайшие годы перейдет в залоговое обеспечение, гарантирующее возврат банку средств в случае непредвиденных обстоятельств. Времена, когда квартиры продавались и покупались за наличные, ушли в прошлое. Нехватка средств решается с помощью одолженной у банка суммы. Поскольку спрос на рынке недвижимости едва ли догоняет предложение, выбор продавца ограничен: продать квартиру по ипотеке часто становится единственной возможностью выгодно и быстро продать жилье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Далеко не каждый покупатель имеет возможность приобрести понравившуюся квартиру за наличные деньги.

Кто является собственником квартиры при ипотеке?

Далеко не каждый покупатель имеет возможность приобрести понравившуюся квартиру за наличные деньги. Чаще всего он прибегает к заемным средствам. Естественно, продавцов интересует, какие риски таит продажа квартиры по ипотеке, как не остаться без недвижимости и без денег.

Саму процедуру продажи жилья с использованием ипотечных средств представляют себе не все участники сделки. В большинстве случаев всю работу берут на себя риелторы, представляя ее очень сложной и запутанной. На самом деле весь процесс строго регламентирован законом, а алгоритм составлен так, чтобы в нем мог разобраться даже неподготовленный человек.

При этом все возможные риски как для продавца, так и для покупателя сведены к минимуму. Эта процедура — самая простая и оптимальная, ей следуют в крупных банках, например в Сбербанке.

Благодаря следованию этому алгоритму можно уберечься от мошенничества и нивелировать все возможные риски. Чтобы стороны были точно уверены, что передача денег произойдет в срок, можно воспользоваться несколькими вариантами расчетов. Как именно произвести передачу средств, продавец и покупатель должны решить сами, взвесив все за и против.

Самые оптимальные следующие способы:. Статья в тему: Как пользоваться банковскими ячейками правильно? Эти два способа полностью устраняют риск неполучения денег после завершения сделки. Покупатель уже не сможет отказаться от оплаты, так как перевод средств будет зависеть не от него. Для того чтобы осуществить сделку купли-продажи недвижимости с использованием ипотечных средств, продавец должен будет предоставить банку документы на квартиру для проверки юридической чистоты.

В их число обычно входят:. Данный список составлен на основе пакета документов, которые требует Сбербанк. Возможно, при обращении в другое финансово-кредитное учреждение нужно будет приложить еще какие-то бумаги. Лучше узнать это заранее. Многие продавцы интересуются, нет ли риска в предоставлении документов на квартиру третьим лицам, — например, часто опасаются, что покупатель или риелтор произведет сделку на основании этих бумаг.

На самом деле это невозможно — без подписи обоих сторон на договоре перерегистрации права собственности не произойдет. Но если есть сомнения в чистоте намерений риелтора или продавца, то можно поступить так:.

Сдачи документов не избежать — этого требует порядок оформления ипотечных сделок в банках. Дело в том, что квартира продавца после подписания договора и передачи денег переходит под залог кредитору, и он должен быть уверен, что жилье юридически чистое и что его стоимость соответствует среднерыночному показателю.

В противном случае сделка не состоится. Считается, что самый большой риск, который несет продавец дома или квартиры, — неполучение денег от покупателя после того, как сделка завершена.

Однако в случае с ипотекой это практически невозможно по ряду причин:. Риск, что продавцу попадут поддельные средства, так же эфемерен, как и упомянутый выше. Если деньги переводятся банком, то они по умолчанию будут подлинными. Даже если покупатель передает часть средств наличкой, их всегда можно проверить тут же в банке на специальном аппарате.

Другой риск, который более реален — банк не одобрил сделку. Причин этому много, но служба безопасности раздачей комментариев обычно не занимается, поэтому узнать, в чем проблема, довольно сложно. В этом случае продавец рискует только тем, что ему придется вернуть залог, поскольку сделка была сорвана по вине третьих лиц, а не инициативе покупателя.

Неправомерно требование вернуть залоговые средства в двойном размере, так как продавец от своей части договоренности не отказывался. Поэтому средства, переданные продавцу в качестве залога, лучше пока никуда не тратить. Статья в тему: можно ли продать квартиру в ипотеке сбербанка? Кстати, это бывает довольно проблематично, и если имеется цепочка сделок, то это может поставить продавца в невыгодное положение.

Так, выступая по одной договоренности продавцом, в другом случае он является покупателем: к примеру, он продает квартиру гражданину А, а покупает жилой дом у гражданина Б. Если банк откажет гражданину А в предоставлении ипотеки, то предварительный договор теряет свою силу, и тот потребует назад свой залог. Но предоплата уже передана гражданину Б за жилой дом. Поэтому продавцу придется либо объяснять тому ситуацию и просить залог назад, либо платить деньги гражданину А из своего кармана.

Подобной ситуации можно избежать, если не передавать залог далее по цепочке до тех пор, пока банк не даст одобрение на ипотеку. Конечно, можно потянуть время и найти другого покупателя. Но если проблема именно в квартире продавца, то ситуация повторится. Поэтому следует заранее перед продажей проверить свою квартиру на юридическую чистоту, обратившись к профессиональным оценщикам или риелторам. Процедура продажи квартиры через ипотеку построена таким образом, чтобы минимизировать возможные риски со стороны продавца и покупателя.

Если средства переводятся непосредственно банком или под контролем банка, то риск неоплаты или передачи поддельных денежных знаков практически исключен. Более реальный риск возникает, если банк не одобрил ипотеку, а продавец уже потратил аванс тем или иным способом. В этом случае ему придется возвращать средства покупателю из своего кармана. Поэтому предоплату лучше попридержать. И всё. Именно поэтому возникли схемы расчётов через банковскую ячейку — чтобы исключить возможность для покупателя не уплатить средства по договору купли-продажи.

Если банк вступает таким покровителем, то он обязан исключить абсолютно все риски как для покупателя, так и для продавца. Дак, нет…. Типа : мы свое сделали, а продавец, -дурак, пусть добивает свои деньги через суд. А что ж , банк, на себя никакие риски не берет? Документы проверил, все в порядке, все. Продавцу деньги а со своим ипотечником пусть сам разбирается. Просто слов нет. Этим действительно можно пользоваться. Не стоит считать что купленная квартира по ипотеке не подлежит продаже до полного погашения задолженности.

Можно просто квартиру поменять на большие габариты, даже легко можно поменять на дом. Очень актуальная статья о процессе продажи квартиры по ипотеке. По сути, связываясь с банковским кредитом, мы приобретаем хорошую защиту от мошенничества в лице банка. Единственный минус — это момент с задатком, который будет висеть, пока банк не даст одобрения. Интересно, возможна ли такая же защита от аферистов в сфере продажи недвижимости без использования банка?

Очень познавательная статья о купли-продажи недвижимости с использованием ипотечных средств, банк следит за продавцом и покупателем что исключает риски с обеих сторон, а также поддельность денежных средств, только присутствует риск с не оплатой ипотеки, при возникновение проблем можно обратиться в суд. Не понятно — где документально Продавец связан с Банком? Что Продавец может требовать от Банка, если их ничего не связывает документально???

Или я не понял что то? Согласен с вопросом Олега, переоформляешь квартиру на покупателя, а деньги получаешь потом, это как? Ага, так сразу все и вернулось в исходном положении. Когда продавец останется без дома и без денег, он еще должен кормить целую армию юристов и судей чтобы вернуть свой дом и еще неизвестно вернет ли.

Мы только что прошли данную процедуру. На деле продавать квартиру через ипотеку и правда на много безопаснее, чем за наличку так сказать. Рассказываю: когда покупатель продавец сошлись на сумме и прочих договорённостям они оба приходят в банк.

Там покупателю открывается счёт, на коротый банк переводит деньги, но снять деньги можно только после того, как покупатель принесет документы подтверждающие переход собственности. И сделку контролирует банк, вас никто не сможет обмануть. Процедура проверки документов и разблокировка счета длилась примерно неделю. Смотрите интернет года банк не выдаёт собственные средства.

Полностью согласен про бред сделок как с ипотекой так и про новое оформление. Все сделано чтоб задавить продавцов…убрали свидетельства для наглости политиканов за нос водить народ!!! Это по сути возврат в советский союз взятие крыма чтоб придушить торговлю! Думаю все это уйдет законодательное безумие…и отрофированная гипервластность…когда народ протрезвеет от того куда их ведут политиканы…Еще страшно что все положили в компьютеры…сервера… хакеры сотрут или внесут свои данные о собственности и граждане остались с выписками потом доказывай что это твое а не хакера!!!

Все что происходит с дурдом на колесиках!!! У меня одного создалось впечатление, что в статье рандомно путаются термины Покупатель и Продавец? Судя по грамматике и содержанию ,Вам лет 15 ,и рассуждать о об этих проблемах,Вам ещё рановато. А это — ,,отрофированная гипервластность,, -просто чудо- ,,сухая вода,,! Когда Вы налом рассчитываетесь при подаче документов, еще не факт, что сделка свершится. А это просто подали документы, и не факт, что все пройдет нормально.

Часто сделки приостанавливают, часто не регистрируют. А деньги уже переданы. Поэтому банковская ячейка — грамотный ход. То есть деньги не передаются ни в чьи руки, а кладутся в банковскую ячейку и забрать их сможет только собственник квартиры. Либо новый, если сделка свершилась, либо старый, если сделка не свершилась. Через какой суд?? Банк деньги на счет продавцу перечисляет.

Я риэлтор, если что.

Как я продал квартиру в ипотеке

Купишь квартиру в ипотеку, пройдет пара лет — и прибавление в семье. Или другая работа с другой зарплатой. Или подвернулся супервыгодный вариант покупки. А у тебя — кредит на 20 лет… Как продать квартиру в ипотеке, чтобы всё по закону, и не продешевить? Возможно ли это вообще? Более того, существует сразу несколько вариантов такой продажи. О них и поговорим. Суть ипотеки в том, что банк выдает вам деньги под залог покупаемой квартиры.

Это называется обременением вашего новоприобретенного имущества. После покупки жилья закладная на него отправляется на хранение в кредитную организацию и находится там до тех пор, пока вы не погасите заем. Статья 29 этого документа разрешает покупателю имущества использовать его по прямому назначению. То есть жить в квартире, регистрировать в нее всех, кого душа пожелает, сдавать жилье в аренду и так далее.

А вот что касается распоряжения имуществом права на продажу , есть кое-какие тонкости. В статье 37 говорится, что квартира может быть отчуждена, в том числе через продажу, — но только с согласия залогодателя.

А это значит, что при любом способе продажи первым шагом станет обращение в банк. В противном случае сделка может быть оспорена, а имущество перейдет во владение банка — об этом нам говорит статья Гражданского кодекса РФ. Из множества причин, по которым люди пытаются продать квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит, отметим главные:.

В 99 процентах случаев выставленная на продажу квартира с обременением продается по существенно сниженной цене.

Для опытного риэлтора подобные предложения — золотое дно, поэтому чаще всего на объявления первыми откликаются именно они. Кроме того, специалисты по недвижимости — народ рисковый, ради хорошей прибыли некоторые из них готовы платить вперед. И если вы согласны подвинуться по цене процентов на от рыночной, можно воспользоваться услугой срочного выкупа.

Также риэлторы естественно, опытные и грамотные могут оказаться полезными, если потребуется убеждать сомневающихся и опасающихся покупателей. Именно последние, не имеющие больших сумм, но желающие приобрести квартиру побольше и получше, — вторая категория покупателей жилья в ипотеке. Они согласны на сложную сделку за дисконт процентов в 10 к рыночной цене, но предпочитают, чтобы их вел за руку опытный специалист.

Еще одна группа покупателей — ценители жилья в конкретных домах. Если ваша ипотечная квартира находится в жилом комплексе, куда стремится попасть жить полгорода, то беспокоиться не о чем: найдутся желающие и на предложение с обременением. Как уже говорилось выше, продать квартиру с обременением через заключение обычного договора купли-продажи нельзя. Любой способ продажи так или иначе будет начинаться с похода в банк. Этот способ — самый простой с точки зрения понимания, и самый сложный с точки зрения поиска покупателей, потому что нужен покупатель с наличкой.

Схема сделки такова: вы берете у покупателя задаток, оплачиваете им остаток кредита, снимаете обременение и продаете квартиру уже как свободную от притязаний банка. Все этапы сделки просты и понятны всем ее сторонам. Кроме того, это самый быстрый способ продажи, время ограничено только сроками проведения необходимых процедур в банке и госорганах. Вы не зависите от решения банка. Это наиболее рискованная для покупателя форма продажи ипотечной квартиры. В любой момент после передачи задатка и снятия обременения продавец может отказаться от сделки, перестать выходить на связь, попасть в больницу, уйти из жизни, и заставить его или наследников вернуть деньги будет очень непросто.

Нотариальное оформление договора будет на стороне покупателя, но решение вопроса через суд может сильно затянуть сроки. Именно из-за рискованности досрочное погашение ипотеки через покупателя — относительно редкий вариант, и используется он больше при продаже нового жилья, находящегося в процессе строительства.

Вариант, при котором банк участвует в сделке как непосредственный получатель задатка. Саму сделку проводит продавец лучше с привлечением знакомого риэлтора или по рекомендациям своих знакомых.

Отличительной особенностью является использование банковской депозитарной ячейки , а точнее двух. Наиболее безопасная сделка. Продавец уверен, что покупатель никуда не денется, поскольку тот уже заплатил банку. Покупатель знает, что сможет вернуть деньги, уплаченные в адрес банка продавца, в случае форс-мажорных обстоятельств. Банк гарантированно получает полную оплату ипотечного кредита и выступает в данной схеме гарантом сделки. Сделку фактически контролирует банк. Все сроки и конкретные даты устанавливаются по требованию кредитной организации.

Это не всегда удобно. Наиболее частый вид продаж ипотечного жилья, используется как в сфере первичной, так и вторичной недвижимости. Такому покупателю вместе с квартирой передаются обязательства по ипотеке прежнего владельца — иногда на тех же условиях, иногда — на других банк оценивает нового заемщика в соответствии со своими стандартами.

Для продающей стороны это способ на приемлемых условиях и без чрезмерного дисконта расстаться с недвижимостью. Для приобретающей — возможность купить жилье на лучших условиях, чем при обычной ипотеке. Покупатель подает заявку на ипотеку в обычном порядке. После одобрения желаемой суммы, в качестве объекта выбирает ипотечную квартиру.

Если ипотека продавца взята в том же банке, принимается принципиальное решение о допустимости переоформления предмета залога. Поскольку в сделке активно участвует банк, риски для сторон сведены к минимуму. Покупатель получает возможность купить в кредит квартиру по относительно низкой цене. В этой сделке непросто свести концы с концами: чтобы продавец нашел покупателя, у последнего в качестве задатка имелась сумма, равная долгу продавца по кредиту, чтобы банк или два банка согласился оформить сделку… Чаще всего подобными операциями занимаются аккредитованные при банках агентства недвижимости.

Их услуги стоят порой немалых денег. Практически все сделки, в которых покупатель рассчитывает на ипотечный кредит при покупке ипотечной же квартиры, проходят по такой схеме. Если вам грозит четвертый способ продажи ипотечной квартиры — дело плохо.

Он применяется, если допущены серьезные просрочки по кредиту, либо заемщик сообщил банку о невозможности оплачивать ипотеку. Обязательное условие — получение согласия кредитной организации или фирмы, которой продан долг , а также заемщика. У последнего вариантов, как правило, нет. Сделка безопасна как для продавца, так и для покупателя.

Продажа жилья проводится с торгов на специализированных интернет-площадках. Продавцу не нужно ни о чем беспокоиться, банк всё сделает сам. Сделка безопасна для всех участвующих в ней сторон. Цена чаще всего очень существенно занижена, поскольку банку важно вернуть только заемные деньги, интересы продавца квартиры его волнуют мало.

Нередко вырученная от продажи сумма равна остатку ипотечного кредита. Квартиры в проблемной ипотеке. На продажу ипотечной недвижимости банки идут только тогда, когда все прочие методы работы с заемщиком уже исчерпаны.

Чтобы сделка прошла без сучка, без задоринки, продавцу необходимо заранее подготовить требуемый пакет документов. Для разных вариантов продажи ипотечной квартиры он будет своим, а мы приведем здесь полный список:. Уклониться не получится, поскольку сделку контролирует банк, и сумма в договоре купли-продажи будет прописана корректная.

К слову, для недвижимости, купленной после 1 января года, срок владения для освобождения от налога установлен в 5 лет. Согласно этому документу, квартира, приобретенная с использованием целевого займа Минобороны, остается в залоге не только у банка, но и у военного ведомства до возврата суммы займа либо до истечения 20 лет военной службы его получателя.

Чаще всего, процедура продажи сводится к поиску средств для погашения целевого жилищного займа. В остальном всё как в первом варианте, описанном выше: о желании продать жилье уведомляется Росвоенипотека, погашается остаток задолженности, снимается обременение, затем заключается обычный договор купли-продажи с покупателем. Редкий покупатель после уплаты им первоначального взноса в погашение ипотеки станет ждать, пока вы оформите доли.

Кроме того, в этом случае придется согласовывать сделку с органами опеки, которые потребуют одновременно с документами на продаваемое жилье представить и сведения о покупаемом доли детей не должны уменьшиться. Поэтому на сегодняшний день родители чаще всего идут на риск: продают ипотечное жилье, не оформляя в нем доли детей. Пенсионный фонд РФ в последние три года резко активизировал контроль над целевым использованием маткапитала, поэтому такие действия могут грозить отменой сделки.

Залоговые права банка зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не может лишить человека жилья, пока обременение не снято и сделка не завершена. А вот для покупателя рисков немало. Если продавец не получил согласие банка на продажу, сделку могут оспорить.

Причем необязательно он пойдет на это дело сознательно. Например, могут выявиться проблемы с правоустанавливающими документами, с органами опеки и так далее.

Могут произойти обстоятельства непреодолимой силы: болезнь, смерть, пожар — да мало ли форс-мажорных случаев!

Опять же, возвращение задатка будет сопряжено с огромными трудностями. Поэтому для собственного спокойствия покупателю имеет смысл максимально тесно сотрудничать с банком и быть крайне внимательным на всех этапах сделки.

Основатель и главный редактор блога "Мой Рубль", в прошлом руководитель кредитного отдела в банке. В настоящем интернет-предприниматель, инвестор. Благодаря фрилансу переехал и живу на море. Рассказываю о том, как эффективно управлять своими деньгами, выгодно их приумножать, больше зарабатывать.

Автор статьи: Роман Кожин. Содержание 1 Права владельца на кредитную квартиру 2 Кто и зачем продает квартиры в ипотеке 3 Кто покупает квартиры в ипотеке 4 Способы продажи квартиры в ипотеке 4. Реальные истории:. Когда оставалось тысяч, уже сил не было жить в однушке, решила ее продать. Не стала ничего сообщать ни банку, ни покупателю, чтобы не тянуть резину.

Какие есть риски у продавца и покупателя при продаже квартиры через ипотеку и как их избежать?

Примерно раз в три месяца ко мне приходят такие клиенты — они очень хотят купить квартиру, но продавцы еще не выплатили ипотеку и она в залоге у банка. Данный факт не сильно не смущает моих клиентов, поэтому спрашивают что можно сделать и как им выйти на сделку. Свою инструкцию я разделила на 2 ситуации в зависимости от того, дает ли банк у продавцов согласие на продажу или нет. К тому же расписала как все оформляется, если и покупатели тоже с ипотекой. Так как квартира в залоге у банка, на ее продажу нужно получить его согласие — п.

Иначе сделка не будет зарегистрирована — пп. Поэтому в первую очередь продавцам нужно обратиться в свой банк и спросить согласие. К сожалению, банки по-разному принимают решения. Например, в Петербурге банк ВТБ и некоторые отделения Сбербанка дают согласие и даже помогают в оформлении сделки. Другие же банки не принимают участия.

К сожалению, нельзя заставить банк дать согласие на продажу, этот вопрос полностью на его усмотрении. В этом случае банк до сделки выдаст продавцам справку об отсутствии задолженности и поможет в оформлении сделки. После успешной регистрации сделки банк заберет свою часть денег долг по ипотеке , остальную часть получат продавцы.

Я написала 2 инструкции в зависимости от того, как покупатели будут расплачиваться за квартиру: 1 если покупатели расплачиваются полностью со своих денег без привлечения ипотеки, субсидий и прочего. Сначала краткая инструкция как все оформляется. Например, квартира стоит 7 млн. Покупатели передают некоторую сумму денег в качестве задатка, например, 50 тыс.

Продавцы и покупатели подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Взамен им выдадут справку с точной суммой долга. Можно выходить на сделку. Деньги делят на две части — 3 млн. Эти деньги банк и продавцы получат после успешной регистрации сделки. После того как деньги заложены участники сделки подписывают договор купли-продажи.

Задаток является гарантом, что участники точно выйдут на сделку — п. После передачи задатка нельзя просто так отказаться от сделки. Если продавцы по своей вине не выйдут на сделку, они обязаны вернуть покупателям задаток в двойном размере. Если покупатели откажутся, задаток остается у продавцов. Это называется обеспечительная функция — п. Размер задатка обычно от 30 до тыс.

Это сумма обязательно идет в счет стоимости квартиры. После передачи денег участники подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. В случае суда благодаря этим двум подписанным документам, задаток не будет признан судом как аванс. Далее продавцам нужно написать от руки расписку в получении задатка и отдать ее покупателям. В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма и что она получена в качестве задатка для последующей продажи квартиры, дата и подпись продавцов.

После подачи заявления продавцам дадут справку с точной суммой остатка долга. Покупателям приходить в банк не нужно. У кого можно заказать проект договора?

Если все продавцы квартиры взрослые от 18 лет и дееспособные, договор подойдет в простой форме — п. Его может составить риэлтор, юрист или сотрудник банка. Конечно, за отдельную плату. Если среди продавцов фигурируют несовершеннолетний или недееспособный, договор купли-продажи обязательно удостоверяется у нотариуса — п. В данном случае продавцам и покупателям нужно обратится к нотариусу, чтобы он составил им проект договора купли-продажи. По закону можно принести нотариусам готовый договор на удостоверение, но они крайне редко принимать договора, который составили не они.

Прийти к любому нотариусу можно только по записи, поэтому лучше заранее позвонить в нотариальную контору. Обычно приглашают уже на следующий день.

Все зависит от его загруженности. Если договор составлял нотариус, нужно принести вышеуказанные документы. Сотрудник на основе внутреннего регламента банка дополнит в договоре необходимые сведения. Как только договор будет закончен, участники обговаривают день сделки. Если сделку удостоверяет нотариус, то договор нужно сначала отнести ему на проверку. Например, сотрудник пригласил на подписание договора в Значит нужно прийти в банк в , чтобы заложить деньги.

Безопасные способы расчетов при покупке квартиры. Сейфовая ячейка более распространенный способ. Для открытия ячейки банковский сотрудник составит договор аренды ячейки и дополнительное соглашение. В соглашении указывается, что продавцы и банк заберут свою часть денег только после регистрации сделки. Для этого продавцам нужно принести в банк договор купли-продажи с отметкой о государственной регистрации.

Затем участников приглясят в депозитарий. В нем покупатели кладут в ячейку несколько конвертов с деньгами. Каждый конверт должен быть подписан — кому и сколько. В нашем примере квартира стоит 7 млн. Значит покупатели кладут в ячейку три конверта. В одном конверте 3 млн. И два конверта продавцам по 7 млн. После того как деньги будут заложены, сотрудник банка выдаст ключ от ячейки.

У кого хранится ключ? Об этом покупатели и продавцы должны договорится между собой. Ключ также можно оставить на хранение в самом банке. В этом случае вместо ключа на руки дадут сохранное свидетельство. Аккредитивный счет — это виртуальная сейфовая ячейка. Покупатели открывают обычный банковский счет и кладут в него всю сумму за квартиру. Сотрудник банка составит соглашение — после регистрации сделки продавцам будут перечислены их часть денег, остальные деньги банк оставит себе.

После того как деньги заложены, участники могут подписать договор купли-продажи. Если договор в простой форме, то подписываем его в перед сотрудником банка. Если договор удостоверяется у нотариуса, то подписываем в его присутсивии. Поэтому после закладки денег придется еще раз к нему идти. Сколько стоит удостоверить договор купли-продажи квартиры.

После подписания договора, нотариус или сотрудник банка подготовит документы для регистрации сделки. Как подаются документы написано в конце статьи. Когда сделку зарегистрируют, покупателям и продавцам отдают экземпляры договора купли-продажи с отметкой о регистрации. Покупателям еще дают выписку из ЕГРН. В ней будет указано, что они теперь новые собственники квартиры и с нее снято обременение залог.

Участники идут банк, где продавцы показывают зарегистрированный договор. Если воспользовались ячейой, то продавцы и банк забирают оттуда свои конверты с деньгами. Если аккредитивный счет, то продавцам перечислят деньги на банковские счета. После получения денег продавцы пишут расписку в получении всей суммы и передают ее покупателям. Перевод долга возможен, только если у покупателей и у продавцов один и тот же банк. Разные банки между собой не взаимодействуют.

Если банки разные, есть выход — покупатели дают деньги с первоначального взноса продавцу в качестве задатка. Эти деньги пойдут на оплату долга по ипотеке. После оплаты долга и снятия обременение, можно выходить на сделку — подробнее.

Если банк один и тот же, то сделка не сильно отличается от сделки в первой инструкции , поэтому обязательно ее прочитайте. Первым делом участникам сделки нужно пойти в банк и там проконсультироваться на счет сделки. В какое отделение обращаться?

В то отделение, к которому обращались покупатели за одобрением ипотеки. Сотрудник сообщит что нужно сделать и какие документы принести на сделку. Инструкции могут различаться, так как каждый банк работает по-разному, у каждого на этот счет свой регламент. Если сделка обязательно удостоверяется нотариально, то идем к нотариусу. Если нет, то договор составляется в простой форме.

После стремительного роста на ипотечном рынке возник целый пласт недвижимости, полученной заемщиками с привлечением банковского капитала. Порядок продажи квартиры через ипотеку ненамного сложнее, отличаясь лишь проверкой объекта сотрудниками банка, ведь он на ближайшие годы перейдет в залоговое обеспечение, гарантирующее возврат банку средств в случае непредвиденных обстоятельств. Времена, когда квартиры продавались и покупались за наличные, ушли в прошлое.

Нехватка средств решается с помощью одолженной у банка суммы. Поскольку спрос на рынке недвижимости едва ли догоняет предложение, выбор продавца ограничен: продать квартиру по ипотеке часто становится единственной возможностью выгодно и быстро продать жилье.

Скорость продажи с ипотекой объясняется отсутствием проблем с поиском нужной суммы и готовность покупателя вложить заемные средства в недвижимое имущество. Участие самого продавца в сделке минимально, если квартира подготовлена к продаже и на руках уже собраны основные документы на жилье.

Все, что требуется, — это дождаться даты сделки и получить деньги после перерегистрации в Росреестре. Для покупателя процесс приобретения растягивается на 5—10—20 лет в зависимости от срока погашения ипотечного кредита. Полноправным собственником он станет только после того, как внесет последний платеж и снимет обременение в Росреестре. Отдельное внимание по сделкам с залоговым имуществом уделяют вопросы оплаты: когда и каким образом деньги должны быть переданы покупателем и получены продавцом.

Есть два варианта расчетов, одинаково безопасных, рассчитанных на особый случай с покупкой ипотечного жилья:. За небольшую плату банк гарантирует абсолютную безопасность проведения расчетов с учетом интересов обеих сторон: старого и нового владельца.

Тот факт, что деньги за проданное жилье выплачивают не сразу, отпугивает самых осторожных собственников. На самом деле риски продавца при продаже квартиры через ипотечный договор минимальны, если знать, как правильно продать жилье с привлечением кредитных средств. Банк в этом случае выступает независимым посредником, гарантирующим законность и непредвзятость при осуществлении расчетов между покупателем и продавцом.

Средства на счет продавца поступают сразу после предъявления документа, подтверждающего завершение регистрационного процесса Росреестром, либо выдают ячейку с суммой, положенной при подписании купчей.

Продавец рискует больше, если обнаружатся скрытые проблемы, не обсуждаемые при составлении и подписании договора.

Обнаружив недочеты, отметить ипотечную сделку крайне сложно, ведь в ней задействован банк. Чтобы избавиться от предрассудков, стоит заранее изучить, как проходит сделка с кредитными средствами, и быть готовым к небольшому ожиданию, пока регистрирующий орган не обновит базу записью о смене владельца. Поскольку сам банк заинтересован в безопасности сделки, проводится тщательная проверка документации. Можно ожидать от кредитора запроса дополнительных бумаг о недвижимости и лицах, прописанных в последние годы.

Передача денег через банк считается самой надежной, они передаются в банке и сразу проверяются на специальном оборудовании. Если выбран безналичный расчет, деньги выдадут из кассы или переведут по указанным продавцом реквизитам. Если сделка отменится в самый последний момент, продавец рискует только потерянным временем, поскольку будет вынужден искать претендента на покупку с самого начала.

Расставаясь с несостоявшимся покупателем, возвращают авансовую предоплату. Поскольку ипотечные сделки чаще срываются из-за каких-либо претензий со стороны банка, он расценивается как третье лицо, помешавшее подписанию договора.

Это означает, что требование вернуть аванс в двойном размере неправомерно. В век интернета найти покупателя можно и без привлечения риелторов. Чтобы не переплачивать за сделку, стороны договариваются оформлять ее самостоятельно. Если планируется продажа квартиры в ипотеку, пошаговая инструкция для продавца поможет иметь четкое представление, в какой последовательности действовать и на что обратить внимание.

Самое сложное в алгоритме ипотечной продаже — заставить продавца встретить своего покупателя, т. Остальные действия сторон подскажет сам банк, диктующий свои правила при подготовке документации. Если решение принято и продавец с покупателем ударили по рукам, начало ипотечной продажи положено, осталось выполнить оставшиеся этапы:.

После выдачи выписки ЕГРП продавец идет в банк и забирает свои деньги. Если стороны договорились о безналичном способе, операционист отвечает своей репутацией. Ипотека предполагает самый широкий перечень документов, которую просит банк для оформления договора.

Процедура продажи квартиры начинается со сбора документации, которая понадобится на разных этапах сделки:. Банк оставляет право потребовать дополнительную документацию, если будет установлено, что среди собственников указаны дети разрешение органов опеки , безвестно пропавшие судебное постановление , недееспособные согласие надзорного органа.

Собрать эти бумаги нетрудно, поскольку большая их часть имеется у собственника и не нуждается в обновлении. Другая часть справок со стороны продавца выдается в день обращения. В соглашении должно быть установлено, что оплата и расчеты по сделке предполагается выполнить с привлечением ипотечных средств. Самостоятельно составить такой документ несложно, поскольку банк предложит собственный проект соглашения либо укажет на обязательные пункты и условия.

Дополнительно в процессе оформления ипотеки банку понадобится подтверждение авансового платежа. Обычно его оформляют на сумму первого взноса заемщика в виде расписки. Также проходят через этап оценки недвижимого имущества у независимого эксперта. Все доступные варианты предполагают наличие гарантий для обеих сторон сделки, поскольку покупатель в лице кредитора размещает деньги в момент подписания договора купли-продажи, а продавец получает их после благополучного переоформления недвижимости.

Когда вопрос способа расчетов решен, наступает время для оформления сделки. Во избежание недоразумений при составлении договора купли-продажи квартиры стороны используют шаблон, предложенный кредитором, либо готовят свой вариант, основанных на требованиях кредитного учреждения.

После подписания соглашения покупатель с представителем банка и продавец подают пакет документации для регистрации перехода права на собственность документы сдают в МФЦ или отделение Росреестра. Происходит смена собственника, и оформляется обременение. В выданной после завершения процедуры выписке ЕГРП будет указано, что по объекту собственности действует обременение в силу ипотеки. Когда выдан подтверждающий документ из Росреестра, остается прийти в банк, где кредитуется покупатель, и получить деньги согласно условиям договора.

Основным документом, открывающим доступ к ячейке, считается выписка из ЕГРП, однако банк может потребовать предъявить купчую и приемопередаточный акт. Этот документ является последним, который связывает бывшего и нового владельца. Актом фиксируется, что стороны выполнили условия договора, а покупатель принял имущество. Помимо указания идентификационных признаков объекта адрес, основные характеристики жилья , в акте отражают состояние имущества в момент передачи, фиксируя согласие покупателя с предложенными условиями.

Иногда в акт добавляют пункт о полном расчете между сторонами, однако чаще подтверждение финансовой стороны сделки оформляется отдельной распиской. Поскольку основную часть выдает банк, фиксируя операцию в документах, расписка требуется только на этапе получения авансового платежа на ранних стадиях сделки. Тот факт, что покупатель не сразу оплачивает сумму в момент сделки, заставляет отказываться от заемщиков самых осторожных продавцов. На самом деле у такого способа продажи есть свои преимущества и недостатки.

Несмотря на обширный список недостатков по ипотечной продаже, они могут быть компенсированы преимуществами, которые извлекает продавец:. Пройдя хотя бы раз через ипотечную сделку без риелтора, продавец поймет все особенности процесса и в следующий раз вряд ли станет отказываться от такого варианта расчетов.

Ненамного увеличив срок согласования сделки и ожидания средств, продавец выигрывает в вопросах цены, безопасности расчетов, юридической защите. Поскольку людей, способных купить за наличные, становится все меньше, в году ожидается, что доля ипотек только увеличится. Главная — Ипотека.

Взяли ипотеку, а потом передумали?

Покупка квартиры в ипотеку для большинства россиян сегодня является главной возможностью решения квартирного вопроса. Банки снижают ставки по кредитам и первоначальный взнос, стимулируя тем самым покупателей. По данным Дом. Однако ипотека накладывает определенные обязательства не только по обслуживанию кредита, то и распоряжению недвижимостью.

Квартира, находящаяся в ипотеке в залоге у банка , наряду с другими объектами недвижимости может быть продана. Поэтому, прежде чем приступать к поискам покупателя, владельцу необходимо обратиться в банк и выяснить схему досрочного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости.

После одобрения банком сделки нужно выбрать способ продажи ипотечной квартиры. Сами отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а первый платеж оформляется в качестве задатка. С года такая возможность прямо предусмотрена в Гражданском кодексе, добавил Родион Ларченко из Asterisk. Для гарантии соблюдения интересов покупателя первый платеж лучше уплатить напрямую в банк с указанием в назначении платежа реквизитов кредитного договора и данных о продавце, добавил он.

Данный вариант требует непосредственного участия банка. Затем покупатель, при помощи системы безопасных расчетов или аккредитив, кладет деньги для продавца и для банка. Третий вариант — продажа квартиры вместе с ипотечным долгом, тоже довольно частое явление, особенно, когда у заемщика нет денег. В этом случае продавцу необходимо найти покупателя, который готов приобрести недвижимость с условиями ипотеки. Для проведения сделки понадобится согласие обеих сторон.

Продажа квартиры в ипотеке, как правило, невыгодна для продавца: цена продажи почти всегда будет ниже, чем цена покупки с учетом выплаченных процентов, предупредил адвокат Родион Ларченко. Также продавец при продаже квартиры, которая находилась с собственности менее установленного срока 3 или 5 лет , будет обязан уплатить НДФЛ. При этом доход от продажи квартиры для целей налогообложения может быть уменьшен на сумму расходов по ее приобретению, включая сумму уплаченных процентов.

Поэтому, как правило, налоги при продаже ипотечной квартиры не уплачиваются независимо от срока владения. Все расходы, связанные с покупкой квартиры переоформлением , несет покупатель.

Плюсами покупки ипотечной квартиры, по словам экспертов, являются снижение рисков мошенничества со стороны покупателя, так как большую часть денег перечисляет банк. Также кредитная организация контролирует все операции и следит за юридической стороной сделки. К минусам покупки ипотечной квартиры юристы относят увеличение срока продажи квартиры.

Если квартиру необходимо продать квартиру за короткий срок, то с ипотечным обременением это сделать будет сложно. Только на подготовку к заключению договора, оценочные работы и сбор документов потребуется несколько недель.

Недвижимость Телеканал. Национальные проекты. Кредитные рейтинги. Продажа бизнеса. Премия РБК Проверка контрагентов. Экономика образования. Скрыть баннеры. База новостроек. Читайте РБК без баннеров. Главное меню. Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер. Лента новостей. Все новости Недвижимость. Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта. Материалы по теме Как продать квартиру с маткапиталом.

Выяснили у экспертов, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать. Читайте также: Прощай, ипотека: 4 способа продать жилье под залогом Недвижимость под залогом: где искать конфискат со скидкой Ипотека после развода: как выплачивать кредит Брать ипотеку сейчас или подождать до осени. Поиск квартир в новостройках. Как продать квартиру с маткапиталом. Выдача ипотеки на новостройки в России достигла абсолютного рекорда. Контактная информация.

Размещение рекламы. Новости компаний. Рассылка РБК. Правовая информация. Котировки мировых финансовых инструментов предоставлены Reuters. Главное Найти квартиру Лента.

Как продать квартиру в ипотеке: пошаговая инструкция для продавца

Жизненные обстоятельства в процессе погашения ипотечного кредита займа могут измениться. Например, в семье появляется ребенок, а вместе с ним — желание расширить жилплощадь. И это вполне осуществимо: ипотечная квартира — полноценная собственность заемщика, а значит, её можно продать или иначе распорядиться ею в любой момент. Подробности — в нашей инструкции. Из этой инструкции вы узнаете:.

Купишь квартиру в ипотеку, пройдет пара лет — и прибавление в семье. Или другая работа с другой зарплатой. Или подвернулся супервыгодный вариант покупки.

Как продать квартиру в ипотеке – 4 лучших способа + отзывы продавцов и покупателей

Нюансы сбора документов. А когда узнают,что деньги банк переведет после регистрации, вообще встают в ступор. Но это неправильно. Опять же банк рискует больше всех, поэтому вполне логично требует от людей показать действиями и документально свои намерения заключить сделку купли-продажи жилой недвижимости. Главная пятерка банков страны действует именно по такой схеме. Если же банк малоизвестный, готов выдать деньги до регистрации ДКП договор купли-продажи , то стоит внимательнее смотреть на действия участников, так как это может быть как сговор банка и покупателя, так и очень высокая ставка по кредиту, последнее, впрочем никак не повлияет на продавца.

Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца

Покупка квартиры в ипотеку для большинства россиян сегодня является главной возможностью решения квартирного вопроса. Банки снижают ставки по кредитам и первоначальный взнос, стимулируя тем самым покупателей. По данным Дом. Однако ипотека накладывает определенные обязательства не только по обслуживанию кредита, то и распоряжению недвижимостью. Квартира, находящаяся в ипотеке в залоге у банка , наряду с другими объектами недвижимости может быть продана. Поэтому, прежде чем приступать к поискам покупателя, владельцу необходимо обратиться в банк и выяснить схему досрочного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости.

Обычно сотрудники говорят: «Пусть собственники оплатят ипотеку, а потом делают с квартирой что хотят. Нас это уже не касается».  Далее продавцам нужно написать от руки расписку в получении задатка и отдать ее покупателям. В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма и что она получена в качестве задатка для последующей продажи квартиры, дата и подпись продавцов.  По итогу на руки выдадут письменное уведомление. Процедура указана в ст. 25 Федерального закона об ипотеке. Если ипотека была оформлена в Сбербанке, то банк сам занимается снятием обременения, но устанавливает на это срок в 30 дней — официальная информация.

Бытует мнение, что до момента полного погашения долга перед банком квартира не является собственностью заемщика и только после полной выплаты ему переходит право владения. С юридической точки зрения эта трактовка считается неверной. Купленная в ипотеку квартира принадлежит заемщику уже с момента подписания договора, но пока долг не будет выплачен, она просто находится под залогом.

Примерно раз в три месяца ко мне приходят такие клиенты — они очень хотят купить квартиру, но продавцы еще не выплатили ипотеку и она в залоге у банка. Данный факт не сильно не смущает моих клиентов, поэтому спрашивают что можно сделать и как им выйти на сделку.

Обычно одобренное банком предложение действует до месяца-трех. Итак, как проводится сделка?

.

.

Комментарии 2
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Мариан

    Вместо грабежа пенсионеров они вполне могли бы раскулачить крупный бизнес. Проблема в том, что сейчас у руля еще советские коммунисты, которым надоело жить в условиях железного занавеса и которые развалили СССР в надежде, что их примут в мировой эстэблишмэнт. Пока их оттуда не повыкавыривают, ничего в лучшую сторону не поменяется, я в этом весьма уверен.

  2. Богдан

    Спасибо отличный контент